一、 引言

自城镇住房制度改革以来，浙江房地产业不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。然而在欣欣向荣的房地产业背后，我们无法忽视它所带来的矛盾和问题。住房供求的结构性矛盾突出，房地产市场服务体系尚不健全，房地产开发和交易行为不规范，房地产市场的监管和调控尚不完善，特别是近年来住房价格节节攀升，成为房地产市场各种矛盾的焦点，引起了社会各界的广泛关注。房地产的发展是处于健康的发展期还是已经步入泡沫膨胀期，这一直是学者专家、金融界、政府和城镇居民关注的热点。

面对房地产业发展中出现的各种矛盾和问题，社会舆论的争论十分激烈，但客观、深入的学术研究显得十分薄弱。现阶段，如何客观地评价目前浙江省房地产投资的规模、结构与效益，如何把握浙江房地产业的发展态势，如何指导房地产业持续向前发展，成为房地产业发展进程中非常重要的问题。

本课题将利用浙江省第二次经济普查数据，结合近年来浙江省统计年鉴等相关统计数据，对作为浙江省支柱产业的房地产业进行了投资规模、结构和效益进行深入分析。并基于投入产出方法实证分析房地产业对国民经济的影响，重新审视浙江房地产业在国民经济中的地位，并进一步探讨当前我省房地产业存在的问题，最后提出促进浙江省房地产业持续发展的建议及对策。

二、 浙江房地产投资规模分析

房地产投资规模是用来衡量一个区域房地产投资合理性的重要标志。房地产投资规模分析可以从主体规模、建设规模和资金规模三方面，建立规模评价的各项指标。主体规模主要包括房地产投资企业规模、房地产从业人员规模等。建设规模包括房屋建设施工面积、竣工面积等。资金规模是指投入到房地产的资金流量。

（一）企业主体规模分析

1．房地产企业数大幅增加。

2008年，浙江省房地产业法人单位13267家，相比2004年第一次经济普查而言增加了5031个，增长率达到了61.1%。在浙江省房地产业法人单位中，开发经营性单位占主体。2008年末，房地产开发经营企业和物业管理企业法人单位所占比重为62.7%， 其中，房地产开发经营企业法人单位5601个，相对2004年第一次经济普查的3685个，增加了52%；物业管理企业法人单位2715个，相对于2004年的1518个，增长了44%。房地产中介服务和其他房地产活动法人单位分别为2802和2149万个，相对于04年分别增长了34%和29%。

2．房地产企业资产呈现逐年扩大趋势。

2004年底，全省房地产开发企业总资产5318.4亿元，平均每家企业1.44亿元；到2008年底，企业总资产达到11535.4亿元，是2004年底的2.2倍，平均每家企业2.06亿元，比2004年底增加0.62亿元，增加1.4倍。

3．房地产企业实收资本不断扩充。

实收资本是投资者投入企业的可作为长期周转使用的经营资金。我省房地产开发企业实收资本也在不断充实。2004年底，全省房地产开发企业实收资本753.4亿元，平均每家企业0.2亿元；到2008年底， 企业实收资本达到1986.1亿元， 是2004年底的2.64倍；平均每家企业0.35亿元，比2004年底增加0.15亿元，增加1.75倍。

4．房地产从业人员数总体基数增加。

2008年浙江省房地产业年末从业人员达到26.26万人，其中房地产开发经营就业人数为9.5万人，物业管理就业人数12.7万人，房地产中介服务就业人数1.9万人，其他房地产活动就业人数2万人。房地产就业人员比2004年的16.8万人相比增加了9.5万人，实现52.14%的增长率。由图2所示，近几年来，我省房地产业从业人员不断增加，呈上升趋势，尤其是03年之后，年平均增长率达40%。

（二）开发建设规模分析

1．房地产投资开发增长平稳。

近年来，浙江省房地产开发投资持续快速增长，完成投资开发额从1990年的9.5亿元发展到2009年的2254.3亿元，增长达200多倍。我省2008年房地产完成开发投资2023.1亿元，同比增长11.06%，比同期全社会固定资产投资增幅略高一点，占全社会固定资产投资的比重为21.70%。从表1可以看出，2003到2009的房地产开发投资金额一直持续上涨，但是中间波动还是比较大。最高年份的增长率和最低年份的增长率相差30%左右，在2008年受金融危机的影响下，投资额度有所下滑。但是房地产开发投资占固定投资的比重始终保持在20%左右，基本浮动不大。表明浙江省房地产开发投资继续保持较为平稳增长的运行态势。可见，虽然2008年以来面对紧缩的宏观形势，浙江省房地产市场表现较为成熟，在短暂的调整之后继续保持平稳运行。

表1    2003-2009年浙江房地产开发投资及固定资产投资情况    （亿元，%）

数据来源：浙江统计年鉴（2010）

2．房地产开发企业房屋施工面积、竣工面积稳步扩大。

2008年浙江省房地产开发企业房屋施工面积19273万平方米，比2004年增加37.4%，其中住宅、办公楼、商业营用房及其他物业的施工面积分别是13688、1119、1996和2470万平方米，相对2004年分别了增长27.2%、75.1%、25.6%和84.6%。与近几年相比，08年我省房屋施工面积比06、07年分别增加了2303万平方米和903万平方米，增长率为13.6%和5%，年增长率为6%。2008年全省房屋竣工面积为4458万平方米，比2004年增长25.1%，其中住宅竣工面积为3261万平方米，增长了16.4%；办公楼竣工面积为193万平方米，增长了37.9%；商业营用房竣工面积为411万平方米，减少了74%；其他物业的竣工面积为593万平方米，增长了197%。可以得知，浙江省房地产供给规模在不断扩大，而商业营用房是所有类型中唯一一个竣工面积减少的。近几年来，我省房屋竣工面积也在逐年增加，从2002年-2008年，房屋竣工面积年增长率为9%。

3．房地产开发企业房屋销售面积、销售额不同程度增加。

2008年我省房地产开发企业房屋销售面积2992万平方米，2004年为3051万平方米，比2004年减少1.9%。从近几年的房屋销售面积看，2006年为3544.9万平方米，2007年为4541.9万平方米，2009年为5538万平方米，2008年房屋销售面积却急剧下降，如下图4所示。其原因主要是我省受到金融危机的影响，楼市进入了短暂的冬天，成交量严重萎缩。2008年房地产开发企业商品房屋销售额为1873.68亿元，比2004年的1008.66亿元，增加865亿元，增长率为86%。浙江省房地产价格的上涨，由此可见一斑。

4．物业管理企业和中介服务业经营规模扩大。

2008年末，浙江省物业管理企业在管房屋建筑面积40836.55万平方米。其中，在管住宅25194.02万平方米，比重为61.7%，而2004年末物业管理企业在管房屋建筑面积20799.00万平方米，在管住宅15082.00万平方米。两者分别比2004年末增加96.34%和67.05%。

2008年末，浙江省中介服务业房屋代理销售成交合同面积33544.41万平方米，房屋代理销售成交合同金额为793.09亿元，两者分别比2004年末增加了263.03%和86.76%。房屋代理出租成交合同面积614.60万平方米，成交合同金额为101.32亿元。两者分别比2004年末增加1.2倍和14.27倍。

5．商品房空置率处于合理区间。

商品房空置率（商品房空置率=报告期末商品房空置面积／近三年商品房竣工面积之和）是反映一定时期市场吸纳能力的重要指标，在一定程度上影响着房地产投资的规模及市场的走势。根据我国的实际情况，国家有关机构设计了用报告期末商品房空置面积来除以近三年商品房竣工面积之和的计算方法，并制定了适合我国国情的空置率区间。其中，空置率<5 %，为空置不足区；5%～14 %，为空置合理区；14%～20 %，为空置过量区；空置率>20%为 商品房积压区。

浙江省2006-2008年近三年商品房竣工面积分别为3877.5万平方 、4100.1万平方米、 4458万平方米，2008年末，我省商品房屋空置面积为1037.32  万平方米，据此计算得到2008年末商品房空置率为8.36%，处于空置合理区间。

2008年末，我省商品房屋空置面积为1037.32  万平方米，从物业结构来看，商品住宅空置面积为430.93万平方米，比重为41.54%，办公楼空置面积为 56.95万平方米，比重为5.49%；商业用房空置面积为347.85     万平方米，比重为33.53%。

（三）资金规模分析

1．房地产开发投资资金来源规模逐步扩大。

房地产开发投资资金来源指房地产开发企业（单位）在本年内收到的可用于房地产开发和经营的各种资金来源之和，包括上年末结余资金、本年度内拨入、借入或以各种方式筹集到的资金。按资金来源结构可分为国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金（如定金及预收款、个人按揭贷款等）。2008年浙江省房地产开发企业开发投资资金来源为3670.6349亿元，是2004年2371.49亿元的1.55倍。

2．定金及预收款是房地产开发投资最重要的来源，其次为企业自筹资金和国内贷款。

2008年末，浙江省房地产开发资金来源中，其他资金和自筹资金所占比重较高。其中，其他资金为1538.43亿元，所占比重为51.5%，而其他资金中56%为定金及预收款，其总量为862.5亿元。自筹资金为756.7亿元，比重为25.33%，自筹资金中企业自有资金为376.9亿元，占自筹资金比例的49.8%。国内贷款664.6亿元，比重为22.3%，其中银行贷款631.9亿元，占国内贷款比重为95.1%。利用外资为27.5亿元，比重为0.92%，全部都为外商直接投资。见图5。

三、 浙江房地产投资结构分析

房地产投资结构是相对于投资总量而言的概念，是指投资总体中各类投资之间的内在联系及其数量比例。以下从企业组织结构、开发投资结构、投资资金结构三方面对浙江房地产投资结构进行分析。

（一）企业主体结构分析

1．房地产企业登记注册类型以其他有限责任公司和私营有限责任公司为主。

2008年底，浙江1.3万个房地产开发企业中，国有企业454个，集体企业455个，港、澳、台资企业211个，外商投资企业199个，有限责任公司3224个，私营企业7981个。从企业数量上看，私营有限责任公司占49.85%，其他有限责任公司占24.03%。国有和集体企业数量所占的比重逐年下降，我国房地产投资已经形成了国家-集体-个体三方面结合、个体投资比例逐步提高的投资格局。

2008年浙江省房地产开发企业计划投资共9372.4亿元，其中国有控股投资1181.7亿元，集体控股投资493.4亿元，私人控股投资5340.3亿元，港澳台商、外商及其他投资共2357亿元。从实际完成投资来看，国有控股234.7亿元，占总完成投资额的12%，集体控股99.6亿元，占总完成投资额的5%，私人投资则以1280.8亿元占总完成投资额的63%。从图6中可以明显看出我省房地产主要是以私人投资为主，其次是港澳台商、外商及其他投资，国有控股投资及集体控股投资次之。

2．房地产企业小型化明显，资质等级以三级及以下为主。

2008年末，浙江省一级资质房地产开发企业共有116家，占各资质房地产开发企业总数的2%，相对于第一次经济普查增加了80家。二级资质开发企业有539家，比2004年增长50.8%。三级资质开发企业有1686家，三级以下资质房地产开发企业共3259家，两者占总企业数的百分比高达88.3%。可以看出，虽然相对第一次经济普查而言，我省房地产开发企业各个资质的企业数有所增加，但是一级资质的房地产开发企业数量明显偏低，三级以下资质的开发企业只是从2004年的91.8%减少到08年的88.3%，说明我省房地产业企业的资质偏低。

3．房地产企业以内资为主。

2008年末，房地产企业中内资企业的比重占到90%以上，其中，房地产开发企业中内资企业的比重为94. 48%，物业管理企业中内资企业的比重为98.42%，中介服务企业中内资企业的比重为99.53%。内资企业中又以有限责任公司和私营企业形式为多数，占到90%左右。

2008年末，房地产领域中211个港澳台投资和199个外商投资多集中在开发领域。其中，港澳台投资企业中房地产开发企业162个，外商投资企业中房地产开发企业149个。

4．房地产从业人员整体知识水平有所提升。

近年来，我省不仅房地产业从业人员有所增加，从业人员的整体知识水平也逐渐提升。从学历看（见图8）：2008年末，我省房地产业就业人员26.26万人中，研究生及以上学历人员人数为2019人，占总数的0.8%；大学本科学历人员为2.95万人，占总数的11.2%；大专及大专以下学历人员数量最多，高达23.11万人，占总数的88%。与04年相比，研究生及以上人员增加了2019人，大专学历人员增加了1.8万人。

从专业技术看（见图9）：2008年末，我省拥有专业技术职称的人员共5.5万人，占总就业人员的21%，其中拥有高级技术职称人员4999人，中级技术职称人员25051人，初级技术职称人员25384人。与04年相比，具有专业技术职称的人员共增长了5%。

从技术等级看（见图10）：我省房地产业中具有技术等级的人员共7524人，其中高级技师、技师、高级工3803人，比重小，中级工3721人，比重相对较大。值得一提的是，房地产业就业人员中具有大专学历人员比重为22.51%，比全省大专学历人员占比高出10.52个百分点。房地产业就业人员中具有研究生及以上学历人员和大学本科学历人员所占比例分别为0.77%、11.23％，均高于全省平均水平。

（二）房地产开发投资结构分析

1．房地产开发类型以商品住宅投资为主，经济适用房投资比例较低。

2008年的浙江省房地产开发投资中，住宅投资为1426.6亿元，占浙江省房地产开发投资的70.52%，并占据我省GDP的6.65%，住宅俨然已经成为房地产市场的主要产品（见表2）。办公楼投资、商业营业用房和其他分别为137.5亿元、208.7亿元和250.4亿元，占投资总额的比重分别为6.8%、10.32%和12.38%。从图11可见，住宅投资中普通住房、经济适用房、别墅和高档公寓，其投资额分别为873.3亿元、49.1亿元和144.5亿元，分别占总的住房投资的86.43%、3.45%、10.13%。显而易见，普通住宅的投资可以保证足够的量来满足浙江省居民对住宅的消费，但是经济适用房的比例略微显的不足，而别墅和高档公寓由于某些投机活动，比例较经济适用房略高。

表2   2008年浙江省房地产投资各种用途的情况  （亿元、%）

数据来源：浙江省第二次经济普查和浙江统计年鉴数据整理

2．房地产投资额中建筑工程投资和土地购置费比重超八成。

房地产成本构成比较复杂，包括建筑费、安装费、土地购置费及各种税费近百种。按照房地产投资构成划分，房地产投资可以分为建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置和其他费用。2008年房地产开发投资额中，建筑工程投资1106.91亿元，比重为54.71 %；安装工程投资92.61亿元，比重为4.58 %;设备工器具购置24.48亿元，比重为1.21%；其他费用799.12亿元，比重为39.50%，包含在其他费用中的土地购置费604.35亿元，比重为29.87 %。建筑安装费和土地购置费总和在投资额中的比重达到89.16%。尤其是土地购置费用在房地产成本中所达到的比例相当高。我省土地市场招拍挂制度的全面实施提高了开发商获取土地的难度和成本，土地购置费的不断提高增加了开发投资者的压力，从一定程度上导致房价过高。

表3     浙江省2004年与2008年按成本构成的房地产投资额

数据来源：浙江省第二次经济普查

3．房地产开发投资呈现区域性结构差异，各设区市存在明显的增幅差异。

房地产投资存在明显的区域差异，浙江省东部的房地产投资力度远比中西部地投资力度大。浙江省第二次经济普查数据显示，2008年杭州市、宁波市、温州市的房地产开发投资总额占当年的房地产开发投资总额分别是30.42%、15.21%、10.84%。这三市的房地产开发投资额几乎占据了整个浙江省的一般以上，远远超过绍兴市、金华市、嘉兴市等九个城市的总和。不过2008年，台州嘉兴这些城市其房地产投资增长相当快，增幅分别为31.9%和22.6%，远远高于全省平均增幅，此外还有些城市出现了负增长，如丽水下降了25.9%，最高增幅和最低增幅差距超过50%，足以证明浙江省各市房地产产投资增长存在巨大差异。其实随着经济的发展，二线城市的发展速度明显加快，同时伴随着其人口增长，基础配套设施的改善，城市随之扩建，住宅需求量凸现，这些中等城市在未来浙江省房地产发展会更有优势。

（三）房地产投资资金结构分析

1．房地产开发的资金来源中自有资金比例较低，多数通过贷款等其他方式获得。

从微观经济角度分析企业资本结构，是指企业各种长期资金筹集来源的构成和比例关系。1998年以来，我国房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资及外商直接投资均呈现回落趋势；而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。2008年，浙江房地产开发建设的资金累计到位2987．22亿元，其中国内贷款、自筹资金和其他资金来源（定金及预收款、个人按揭贷款）构成房地产开发投资的主要渠道，三项总计2959.75亿元，占当年资金来源总额的99.08%。其中，国内贷款到位664.62亿元，占22.25%；利用外资27.47亿元，占0.92 %；房地产公司自筹资金到位756.69亿元，占房地产开发投资总额的25.33 %；其他方式筹集到的资金1538.43亿元，占51.50 %。2004年，国内贷款占本年资金的20.50%，自筹资金占20.86%，其他方式筹集到的资金占57.98%。房地产公司自筹资金在投资总额中所占的比例2008年比2004年已有所增加，但依然要远低于全社会固定资产投资中自筹资金所占的比例。

2．房地产开发投资中，利用内资占多数，利用外资有所增加。

2008年浙江省房地产开发投资中，计划利用内资8501.8亿元，本年完成内资投资共1859.9亿元，占总完成投资的91.93%；计划利用外资870.55亿元，本年完成外资投资共163.2亿元，占总完成投资的8%。2004—2009年我省利用内资开发投资额分别为1279.5亿元、1375.8亿元、1460.1亿元、1659.3亿元、1859.91亿元和2052.1亿元，占开发投资总额的比率平均为92.6%；外资开发投资额分别是73.6亿元、80.7亿元、114.14亿元、16.4亿元、163.2亿元和202.8亿元，占房地产投资开发总额的比率平均为7.4%。如图14中我们可以看出在开发投资不断增长的趋势下，内资投资逐年稳定上涨，外资对我省房地产的投资力度浮动比较大，总体上还是呈现出上扬增长的态势，这从侧面看出来外资对浙江省房地产的发展前景还是比较看好的，同时也应该提防对外资过度依赖的情况的产生。   

四、 浙江房地产投资效益分析

房地产投资的规模、结构是否合理，最终要通过效益体现出来。对房地产投资效益可从经济效益、社会效益、生态环境效益三方面进行评价。在可持续发展的要求下，任何投资都应在保证生态环境效益的前提下，去追求经济效益，同时促进社会效益的增长。但生态环境效益很难界定，所以暂且分析经济效益与社会效益。

（一）经济效益分析

1．拉动了相关产业的发展，为国民经济发展作出了重大的贡献。

房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，房地产业对金融保险业、商业、建筑业、建材制造、化学工业、社会服务业等产业的关联影响更为突出。房地产开发投资快速增长，极大地促进相关产业发展。

该部分分析具体见第六部分“浙江房地产投资对国民经济的影响分析”。

2．扩大了浙江省各级政府的财力。

伴随着房地产业的发展，各级政府通过土地出让金、通过房产税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、与房地产有关的营业税金及附加等直接税收和间接税收方式获取大量的财政收入，从而给社会经济发展带来了巨大的资金来源。

自2000年以来，浙江各地土地出让金占地方财政收入的比例逐年上升，一直至占据重要地位；房地产税收也成为地方财政收入的重要部分，不少县、市来自房地产的直接收税占地方财政收入30%以上。来自浙江省政府的数据显示：2010年上半年，全省房地产业税收收入475.8亿元，同比增长82.1%，对地方财政收入增长的贡献率达63.7%。浙江省人大财经委在提交的报告中指出，各地政府将土地出让收入作为还款的主要来源，把政府债务防范模式建立在土地资源不断增值的基础之上。土地资源是有限的，尤其是在土地价格下行期，政府重大投资项目资金周转将出现困难，政府偿债能力必然有所下降。

3．房地开发企业经营收入大幅提高。

近年来，我省房地产开发企业开发如火如荼，较高利润的存在，驱使更多的企业参与了竞争。普查数据显示，2008年主营业务收入达到2225.84亿元，较2004年的1041.17亿元增长2.14倍。营业利润401.49亿元，比第一次经济普查的176.82亿元，增长1.27倍，房地产企业营业能力不断增强。房地产开发企业的主营业收入中商品房屋销售收入是2167.40亿元，占主营业务收入的97.37%，是营业收入的主要收入；房屋出租收入9.47亿元，仅占主营业收入的0.43%。

（二）社会效益分析

1．改善居民的居住条件和办公条件。

房地产业投资规模的扩大，为社会提供了大量的房屋，改善了居民的住房水平和单位的办公条件。随着国民经济持续稳定发展和住房制度改革的深入，浙江城镇居民的住房条件普遍有了较大改善。居住面积越来越大，自有房的比重不断上升，住房的成套率逐步提高，住房的配套设施也日趋完善。1983年，浙江城镇居民人均建筑面积为9.4平方米，2002年为21.12平方米，到2008年城镇居民人均住房建筑面积增加到34.33平方米，比1980年扩大近3.65倍。调查显示，浙江90.4%的城镇居民家庭拥有自己的住房，其中：商品房比例最高，占45.5%；原有私房占12.7%；房改房占32.1%。此外，居住在其他产权房的居民家庭占2.7%；居住租赁房的居民家庭仅占6.9%。

2008年，浙江房地产开发企业竣工商品住宅3261万平方米，其中，90平方米以下的住宅367万平方米，140平方米以上的住宅1210万平方米，别墅、高档公寓197万平方米，经济适用房195万平方米。2008年，通过房地产开发，建成竣工办公楼193万平方米，竣工商业营业用房411万平方米，促进了单位和个人办公条件的改善。

2．拓宽社会就业渠道，创造大量就业机会。

中国的国情决定着在相当长的一段时间内经济发展与就业的矛盾将相当突出，特别是农民工等低素质人员的就业更加困难。房地产行业的发展为社会创造了大量的就业机会。2008年，浙江房地产企业直接吸纳的就业人员年平均人数达到26.24万人。另外，房地产开发投资都是通过建筑业企业的生产施工来实现的，2008年浙江建筑业从业人员年平均人数达到472.709万人，建筑业企业所吸纳的劳动力，其中有相当部分是由于房地产开发投资而间接引起的。房地产业为浙江的社会就业的改善，起到了重要作用。

3．提升城市建设水平，改善城市面貌。

房地产业的发展在旧城改造、新区开发中发挥了重要作用。长期以来，房地产业是地方财政收入的重要来源：一方面，当地政府通过出让土地使用权，获取大量的财政收入。另一方面，房地产业税收是地方政府税收收入的重要来源。在某些城市，房地产已经成为城市基础建设资金的主要来源之一，房地产业的发展为城市新区建设和旧城区拆迁、地铁等重大基础设施建设等提供了有力的支持和保障。

五、浙江房地产投资对国民经济的影响分析--基于投入产出方法的实证研究

（一）浙江房地产投资对国民经济增长的影响分析

1．浙江省房地产业对国民经济总量贡献分析。

本研究该部分根据统计数据，采用贡献率方法，从房地产业增加值占GDP的比重、房地产业贡献和房地产业贡献率几个指标计算房地产业对国民经济的增长的贡献，衡量房地产业对我国国民经济增长的贡献能力。同时计算其他产业对国民经济增长的贡献，得出房地产业在对国民经济增长贡献方面的地位。此外借鉴发达国家如美国、日本对国民经济增长贡献方面的数据，比较与发达国家房地产业在对国民经济增长贡献方面的差异。

（1）浙江省房地产业在国民经济中的份额分析。

通常使用房地产增加值占GDP的比重来表示房地产业在国民经济中的份额。为了能够清晰的看到浙江省房地产业在国民经济中所占的份额，本文在此部分加入了产业间的比较分析。主要选取了浙江省国民经济中的几个重要产业，如第二产业中的建筑业，以及第三产业中的新兴产业和重要产业，如金融业，交通运输和仓储业等。

从图16分析可见，①在国民经济中房地产业始终保持着波动上升的态势，其占GDP的比重从2001年的1.9%一直上涨到2007年的5.53%， 上涨趋势在2003年到2004年之间有过突飞猛进，一年上涨了3.5个百分点，而后的几年里就保持相对平稳的态势。②房地产业的上涨趋势充分体现了国民经济新兴产业的特征，即在国民经济中的比重持续上升，但这种上涨是波动的，而长期趋势还是呈现出不断上涨的。③和其他的新兴产业相比， 例如交通运输仓储业， 房地产业占GDP的幅度比例相对较小。④随着多数新兴产业在国民经济中地位的上升，有些传统的支柱产业在GDP 中的比重不断下降，如建筑业，尤其要关注与房地产业关系密切的建筑业，随着房地产业发展的态势虽然有段时间在GDP中的比例呈现上涨的趋势，但是在最近几年又渐渐的下降。

（2）浙江省房地产业对国民经济的贡献分析。

房地产业对GDP 增长的贡献可以用贡献率来表示。贡献率可以用于分析经济增长中各因素作用大小的程度， 计算方法是:贡献率(%)=某因素贡献量(增量或增长程度)÷总贡献量(总增量或增长程度)×100%，实际上是指某因素的增长量(程度)占总增长量(程度)的比重。利用房地产业每年增加值的增量占GDP增量的比重确定房地产业对国民经济总量增长的贡献率（周达，2008）。  

房地产业增加值将伴随经济发展长期、持续、稳定的增长；房地产业增加值占生产总值比重基本在5%～12%这一区间内；房地产业增加值占生产总值的比重在起步阶段以下（5%以下）和进入支柱产业阶段后（5%以上）对应会表现为直接增长和波动增长两个阶段（李铁，马宇，2002）。对比美国和日本等发达国家的发展状况如图17、18，显示房地产业增加值占国内生产总值的比重在不同的阶段会呈现出直接增长和波动增长这样两种模式。从美国的房地产数据可以看出在美国房地产业呈现出其支柱产业的地位的重要性，并保持着一种稳定的波动上涨态势。而日本则呈现出低起点的起步发展模式，处于直接增长的阶段，如1970年到1975年，直接从3.2%上升到4.2%，上升了1个百分点，而且整体态势还处于未进入支柱产业阶段。

从图19浙江省房地产业对GDP 增长的贡献分析可见：

①   2001年到2006年浙江省房地产业对于GDP增长的平均贡献率很高， 已经达到7.46%。

②   这六年间贡献率达到最高的年份是在2004年，已经达到了23.07%，但是贡献率最高的年份的房地产业并没有受到应有的关注度。

③   在这六年里，浙江省房地产业对GDP 增长的贡献率基本稳定的在5%左右，只有2004年出现了较大的波动。

④   总体上，相对其他产业， 房地产业对GDP 增长的贡献程度还算可以， 且近年具有比较强的稳定性。但是相比美国而言，我省房地产业距离支柱产业地位还是有一段距离的。

2．浙江房地产业对相关产业的影响分析。

房地产业的发展会通过后向拉动、前向推动和环向完全关联对相关产业的发展产生一定的影响。本研究将利用2007年浙江省42部门投入产出表计算房地产业对其他产业的带动效应，筛选关联产业，并进一步量化产业关联度，得到房地产业对相关产业的总效应。

（1） 投入产出模型基本原理（刘水杏，2006）

在国民经济活动中，每个产业的生产都需要将其他产业的产品或服务作为本产业的投入要素，其他产业的生产活动也同样将该产业的产出模型来反映和分析国民经济活动中各产业之间的这种投入和产出、供给和需求的经济技术联系的数量分析方法。投入产出模型包括两种形式：一是投入产出表，二是投入产出数学模型，连接两者的桥梁是各个投入产出系数。

（2） 产业关联系数

① 产业后向关联系数

后向关联是指一个产业与向本产业提供生产要素的产业或部门的生产技术联系。从部门间流量的角度看，后向关联揭示产业的中间投入要素结构，产业间的后向关联度可从后向直接关联和后向完全关联两方面分析。

a．     直接消耗系数

一产业与另一产业的后向直接关联度用直接消耗系数表示，其经济含义是，某产业或部门一个单位产值对另一个产业或部门产品的直接消耗量。在投入产出表是第Ⅰ象限第i产业投入价值占j产业总产值的比例。用公式表示为：

    直接消耗系数越大，说明产业对提供要素产业的直接需求越大，产业之间的直接关联度也越大。

b．完全消耗系数

完全消耗系数是表示产业间后向完全关联度的指标，反映某产业在生产运行过程中因完全消耗而对其他产业产生的拉动和影响作用。

一个产业或部门在生产过程中的直接消耗和全部的间接消耗之和构成了该产业的完全消耗，完全消耗系数的经济含义是，某产业或某部门生产一个单位最终产值对另一个产业或部门产品的完全消耗值。完全消耗系数是依据直接消耗系数推导而来，用公式表示为：

完全消耗系数越大，说明一个产业对另一个产业的需求影响越大，产业之间的完全关联度越大。

② 产业前向关联系数

前向关联度是指某产业与需求本产业产品或服务的产业的生产技术联系程度。从供给角度考虑，某一产业作为一种生产要素提供给其他产业，则该产业产品或服务在其他各个产业生产中的分配额或分配系数表示该产业与其他产业间的前向关联关系。产业间的前向关联可从前向直接关联和前向完全关联两个方面分析。

a.直接分配系数

前向直接关联度用直接分配系数表示。直接分配系数的经济含义是，某产业或部门产品分配给另一个产业或部门作为中间产品直接使用的价值占该种产品总产出的比例。在投入产出表中的价值流量表第Ⅰ象限某产业所在行的各个分配值与该行对应的产业总产出之比，用公式表示为：

直接分配系数越大，说明i产业对j产业的直接供给推动作用越明显。

b.完全分配系数

前向完全关联度反映的是某产业在生产运行过程中通过直接或间接方式向其他产业提供产品或服务而对其他产业产生的完全推动作用，该指标能比较全面地反映房地产业与其前向关联产业间的经济技术联系。前向完全关联度用完全分配系数表示。

完全分配系数是一个从产出方向分析产业之间的直接和间接技术经济联系的指标，其经济含义是，某产业或部门每一个单位增加值通过直接或间接联系向另一个产业或部门提供的完全分配量。完全分配系数可以依据完全消耗系数计算而得，用公式表示为：

完全分配系数越大，说明一个产业对另一个产业的完全供给推动作用越大，产业之间的前向完全关联度越大。

（3） 浙江房地产业对相关产业的关联度的总体分析

① 关联度计算方法的选择

利用2007年浙江42部门投入产出表和Excel软件计算得到浙江房地产业的直接消耗系数矩阵和完全消耗系数矩阵，然后从这两个矩阵导出直接分配系数矩阵和完全分配系数矩阵，最后运用公式以及相关数据的筛选得到与房地产相关的关联产业。具体方法：分别将房地产业对其他产业的直接消耗系数列和完全消耗系数列按照降序进行重新排列，计算列平均数，将房地产业各个直接（完全）消耗系数与直接（完全）消耗系数列的平均数比较，消耗系数大于平均值所对应的产业被确定为与房地产业关系密切的产业。采取同样的方法对房地产业的直接分配系数行和完全分配系数行进行降序排列，计算平均数，并以平均数为标准选择房地产业的前向密切关联产业。[1]

②   浙江省房地产与其他产业的后向关联度  

a.浙江省房地产业与其相关产业的后向直接关联度

在浙江省42产业中，与房地产业有直接关联关系共有34个，其他8个——非金属矿及其他矿采选业、金属冶炼及压延加工业、煤炭开采和洗选业、石油好天然气开采业、金属矿采选业、废品废料、研究及试验发展业、综合技术服务业——与房地产业的关联度为0，即无关联关系。

表4     42产业中房地产业的后向直接密切关联产业及其直接关联度

 数据来源：2007年投入产出表计算得来

在表4的34个直接关联产业中，其中关联度大于平均后向直接关联度的，也就是与房地产业有密切关联的产业有12个，依次是农林牧鱼业、建筑业、造纸印刷及文教体育用品制造业、租赁和商务服务业、金融业、住宿和餐饮业、文化、体育和娱乐业、石油加工、炼焦及核燃料加工业、信息传输、计算机服务和软件业、电气机械及器材制造业、电力、热力的生产和供应业、交通运输及仓储业。在这些行业中，房地产业每生产1万元产品，需要消耗农林牧鱼业287元、建筑业152元、造纸印刷及文教体育用品制造业145元、租赁和商务服务业113元、金融业109元、住宿和餐饮业102元、文化、体育和娱乐业49元、石油加工、炼焦及核燃料加工业49元、信息传输、计算机服务和软件业38元、电气机械及器材制造业36元、电力、热力的生产和供应业35元、交通运输及仓储业5元，各自占房地产业直接消耗总量的21.6%、11.4%、11.0%、8.5%、8.2%、7.7%、3.7%、3.7%、2.9%、2.7%、2.6%、2.4%，总消耗比例已达到86.4%，其中农林牧渔业、建筑业、造纸印刷及文教体育用品制造业、租赁和商务服务业、金融业是房地产业的主要直接消耗产业，这几个所占总比例超过了60%。

b.浙江省房地产业与其相关产业的后向完全关联度

  表5   浙江省42产业中房地产业的后向完全密切关联产业及其完全关联度

数据来源：2007年投入产出表计算得来

在浙江省42产业中，所有的产业都与房地产业有后向完全关联关系，由表5可知，其中关联密切的有17个，依次是农林牧渔业、农林牧渔业、化学工业、金属冶炼及压延加工业、造纸印刷及文教体育用品制造业、电力、热力的生产和供应业、金融业、租赁和商务服务业、建筑业、住宿和餐饮业、石油加工、炼焦及核燃料加工业、石油和天然气开采业、批发和零售业、废品废料、金属制品业、交通运输及仓储业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、电气机械及器材制造业，各自占房地产完全消耗量的比例是9.9%、8.7%、8.7%、7.6%、4.9%、4.9%、4.8%、4.4%、3.4%、3.2%、3.1%、3.0%、2.9%、2.8%、2.7%、2.6%，这些产业在房地产业直接和间接消耗总量的消耗比例累加达到80.4%，其中农林牧渔业、农林牧渔业、化学工业、金属冶炼及压延加工业、造纸印刷及文教体育用品制造业、电力、热力的生产和供应业、金融业、租赁和商务服务业、建筑业等与房地产产业间的关联关系明显密切一些，房地产业对这8个产业的消耗已占其消耗总量的54%。

从后向直接关联度和后向完全关联度的结果比较中发现：有些产业和房地产业并没有直接关联关系，却有完全关联关系，如废品废料、金属矿采选业、煤炭开采和洗选业等，且和房地产业直接关联度较大的产业类型比完全关联关联密切的产业类型要来的少，证明房地产业一般对其他产业都是通过间接消耗而产生影响和波及效应的。

在直接关联和完全关联都很密切的产业里，农林牧渔业始终排在第一位，当然其中也有些相同产业在直接和完全两者关联度中的位次改变了，如建筑业在直接关联度中排在第二位，而在完全关联度中却排在第八位；化学工业在完全关联度中排在第二位，在直接关联产业却不再是与房地产业密切关联的产业。这些都说明，房地产业对其后向关联产业的有着不可忽视的间接拉动作用，房地产业的产业链条也因此而被拉长，对国民经济的波及面也将增大。

③   浙江省房地产与其他产业的前向关联度

a.浙江省房地产业与其相关产业的前向直接关联度  

利用2007年浙江省42产业投入产出表中的基本流量表，根据直接分配系数的计算公式来得到与房地产业关联度大的前向直接关联产业。

表6的浙江省42产业中，农林牧渔业、石油和天然气开采业与房地产业的前向直接关联度为0，其他40个产业都与房地产业有着前向直接关联关系，可以从表7中看到与房地产业有密切关联的有13个，依次是：批发和零售业、教育、住宿和餐饮业、纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业、租赁和商务服务业、纺织业、金融业、卫生、社会保障和社会福利业、信息传输、计算机服务和软件业、交通运输及仓储业、通用、专用设备制造业、居民服务和其他服务业、交通运输设备制造业，各自占房地产直接分配总量的比重是16.3%、12.2%、9.0%、7.4%、6.7%、5.3%、5.1%、4.8%、3.9%、3.8%、3.2%、2.8%、2.4%，累计比重达到了83.0%，其中批发和零售业、教育、住宿和餐饮业、纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业、租赁和商务服务业这5个产业是房地产业的主要供给对象，所占比例超过51%。这说明房地产业的发展将推动零售市场等社会服务业以及教育及其他产业的发展。

表6   浙江省42产业中房地产业的前向直接密切关联产业及其直接关联度

数据来源：2007年投入产出表计算得来

b.浙江省房地产业与其相关产业的前向完全关联度

利用2007年浙江省42产业投入产出表所得到直接消耗矩阵、总产出，根据完全分配系数的计算公式来得到与房地产业关联度大的前向完全关联产业。

在浙江省42产业中，石油和天然气开采业与房地产业的前向完全关联度为0，其他41个产业都与房地产业有前向完全关联关系，从表7中可看到密切关联的有17个，依次是：纺织业，批发和零售业，化学工业，纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业，通用、专用设备制造业，建筑业，教育，住宿和餐饮业，租赁和商务服务业，电气机械及器材制造业，交通运输设备制造业，金属冶炼及压延加工业，造纸印刷及文教体育用品制造业，通信设备、计算机及其他电子设备制造业，金融业，交通运输及仓储业，公共管理和社会组织，各自占房地产完全分配总量的比重是8.15%、7.67%、7.32%、7.02%、5.8%、5.06%、4.98%、4.19%、4.01%、3.88%、3.81%、3.12%、2.9%、2.9%、2.78%、2.62%、2.51%，累计比重达到了78.7%，其他25个产业的比例仅为21.3%。在这17个产业中，纺织业，批发和零售业，化学工业，纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业，通用、专用设备制造业，建筑业，教育，住宿和餐饮业这8个产业与房地产业的关联关系更为密切，仅这8个产业在房地产业的完全供给总量中就占据了半壁江山。

表7      浙江省42产业中房地产业的前向完全密切关联产业及其完全关联度

数据来源：2007年投入产出表计算得来

根据房地产业和其前向关联产业的直接关联度和完全关联度分析可知，虽然房地产业对于所有的行业而言都是必要的生产要素，它的发展基本上对所有的行业都具有推动作用，但是其推动作用有大有小。

④   浙江省房地产业的环向关联产业类型

a.浙江省房地产业的环向直接关联产业

如表8，在浙江省42产业中，与房地产业前向直接关联和后向直接关联密切的产业共有21个，其中有4个产业与房地产业有环向直接关联关系，分别是租赁和商务服务业、金融业、住宿和餐饮业、信息传输、计算机服务和软件业。

表8      浙江省42产业的主要环向直接关联产业类型

b.浙江省房地产业的环向完全关联产业

如表9， 在浙江省42产业中，与房地产业前向完全关联、后向完全关联密切的产业共有23个，其中有11个产业与房地产业有环向完全关联关系，分别是化学工业、金属冶炼及压延加工业、造纸印刷及文教体育用品制造业、金融业、租赁和商务服务业、建筑业、住宿和餐饮业、批发和零售业、交通运输及仓储业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、电气机械及器材制造业。

表9      浙江省42产业的主要环向完全关联产业类型

根据房地产业的环向直接、环向完全关联产业的研究分析，可得出以下几个结论：

在浙江省42部门产业中，比较与房地产业有着环向直接、环向完全关联的产业，环向直接关联产业要比环向完全关联产业要少的多，说明产业之间的间接联系也起着重要作用。

在11个环向完全密切关联产业中，有3个产业和房地产业既具有环向完全关联又环向直接关联，分别是租赁和商务服务业、金融业、住宿和餐饮业，房地产业对这几个产业不但有直接影响也有间接影响；另外有4个产业与房地产业是单向直接密切关联同时也具有环向完全密切关联，分别是批发和零售业、建筑业、电气机械及器材制造业、交通运输及仓储业。

在这4个与房地产业单向直接密切关联而有环向完全密切关联的产业中，建筑业、电气机械及器材制造业、交通运输及仓储业与房地产业单单后向直接关联密切而前向直接关联不密切，说明这些产业是房地产业直接消耗的重要资源支撑，房地产业对这类产业是需求拉动作用；批发和零售业与房地产业仅前向直接密切关联，这得益于一些建材化工原料等材料的使用，使得房地产业的发展在一定程度上带动了批发和零售业的发展。但这两类产业在完全关联中却前向、后向均关联，产业之间的间接联系起了重要作用。

⑤   浙江省房地产业带动效应结论

根据房地产业对其相关产业通过直接、间接的方式的所产生的需求拉动作用以及供给推动作用的综合分析，得到浙江省2007年房地产业对各主要产业的总带动效应。

如表10所显示，2007年，浙江省房地产业每增加一个单位的产值，都能够带动所有产业增加1.31单位产值，其中带动化学工业、造纸印刷及文教体育用品制造业、农林牧渔业、建筑业、纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业、批发和零售业、纺织业、金属冶炼及压延加工业、租赁和商务服务业、废品废料、住宿和餐饮业、金融业、通用、专用设备制造业、电力、热力的生产和供应业、电气机械及器材制造业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、教育、石油和天然气开采业分别增加0.076、0.070、0.065、0.063、0.058、0.055、0.055、0.053、0.049、0.047、0.045、0.039、0.039、0.036、0.035、0.034、0.032单位产值。从带动效应来看，与我国房地产业相关联的产业绝大多数都是资本、物资类产业，非物质的服务类产业较少。

表10     2007年浙江省房地产业对主要关联产业的总带动效应

通过对上述房地产业的前向、后向、环向关联产业关联度的一系列分析，可以得到以下几个有利于我们研究房地产业的发展问题和促进房地产业与国民经济协调发展的重要启示。

在2007年浙江投入产出表的产业分类体系下，42个产业中，与房地产业后向直接关联和后向完全关联的产业分别有34个、42个，与房地产业前向直接关联和前向完全关联的产业分别有40个、41个。

从上面的数据结果显示，房地产产业的产业链很长，可以带动很多相关产业的发展。由于房地产业对其他产业会通过直接、间接的方式产生一定的影响，同时也会产生前向推动和后向拉动等多个方向上的作用，这些作用致使房地产业在国民经济中的影响力大，波及面广。故而，保证房地产业与相关产业协调发展对于国民经济的健康是有着重要的意义。

虽然房地产业的波及面很广，产业链也很长，但是上述的数据分析也显示出在众多与房地产业关联关系的产业中，只有一部分是与房地产业密切相关的。所以，要想使得房地产业与相关产业协调发展，不仅要考虑房地产业的广泛影响，更重要的是考虑其产业链上为数不多的几个重要的密切关联产业的影响。

（二）浙江房地产投资对国民经济结构的影响分析

近年来，房地产业投资迅猛增长，房地产业发展迅速。房地产业的发展对国民经济各产业的影响不同，这就形成了房地产业对国民经济结构的影响。本研究将从房地产相关产业和其他产业对经济增长的不同贡献的角度分析房地产业对我国国民经济结构的影响。

同时，分析房地产业对各个房地产相关产业的增长的影响。即从房地产业对相关产业的带动效应和该产业对GDP的贡献的角度分析房地产业对国民经济结构的影响。

完全消耗系数和完全分配系数不仅反映了各产业之间的直接影响，而且反映了各个层次的间接影响，对分析产业间的关联带动程度更为全面。本文使用完全消耗系数和完全分配系数来综合考察房地产业对各主要产业的总带动效应，并在此基础上，将房地产业对某产业的总带动效应高于房地产业对所有产业平均带动效用的产业称为房地产业相关产业，其余的称为其它产业。

房地产业对所有产业总带动效应为1.31，平均带动效用为0.031，比较可知，房地产业相关产业有：化学工业、造纸印刷及文教体育用品制造业、农林牧渔业、建筑业、纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业、批发和零售业、纺织业、金属冶炼及压延加工业、租赁和商务服务业、废品废料、住宿和餐饮业、金融业、通用、专用设备制造业、电力、热力的生产和供应业、电气机械及器材制造业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、教育、石油和天然气开采业，共18个产业。

根据浙江省2008年统计年鉴，获得2004年到2007年浙江省按新行业和构成分的全省生产总值，并计算得出房地产业相关产业和其他产业在全省生产总值中比例，如下表11。

表11      房地产相关产业和其他产业生产总值对比图

从以上数据中得到，房地产业相关产业2004年至2007年生产总值之和分别为8140.11、9309.19、10875.61和12936.32，占全省生产总值的比重分别为69.88%、69.38%、69.19%和68.98%，占到全省生产总值的大半部分。在18个房地产业相关产业中，第二产业的行业有12个，占到第二产业总行业数的近一半。从以上的数据分析可以看出，房地产业相关产业对国民经济的作用较显著，对推动国民生产总值的增长具有很大的作用。

（三）浙江房地产投资对国民经济波动的影响分析

根据前人的研究成果，金融保险业与房地产业密切相关，而且相关度很高。据方胜静（2007）研究，在42产业中，金融保险业位居浙江省房地产业的主要后向直接关联产业排名第二位，直接关联度比重为28.5%，与位居第一的建筑业的直接关联度比重累加达到74.6%。房地产业的波动会对资本市场产生重大的影响，加之中国的投资渠道欠缺，大部分社会游资投入到房地产市场，房地产业的波动会对国民经济和社会产生重大的影响。

房地产业作为民生产业，价格波动对居民的生活会产生深远的影响。作为大宗消费品和价值非常大的耐用消费品，房地产价格波动必然会影响到居民消费。我们拟从投入产出的角度分析房地产价格波动对居民消费价格指数的影响。同时，房地产作为固定资产，是一种重要的要素投入，房地产业的波动和房地产价格的波动也会导致其他产业和产品价格的变化，并最终影响到要素的流动，产生资源分配效应。本研究拟利用投入产出价格影响模型，计算房地产价格对CPI的影响程度和对其他部门价格的影响程度。

1．房地产价格波动对居民消费价格指数的影响。

随着房地产投资、消费的快速增长，房价也成为社会关注的焦点。如图20，2002年至2007年，浙江省房屋价格销售指数与同期居民消费价格指数的变化趋势一致，都是在2004年到2006年出现一段时间的回落。

2．房地产价格对各部门价格的影响。

（1）投入产出价格影响模型（程武林，2008）

投入产出价格影响模型是投入产出分析的一个具体应用，主要是测算部分产品价格变动对其他产品价格或整体物价水平的影响。投入产出价格影响模型能够充分考虑和反映价格的传导影响机制，计算出的价格影响系数是一种完全系数。因此，利用投入产出价格模型分析价格变动的影响时，其特点就在于不仅可以体现价格变动的直接影响，还可以体现价格变动的间接影响。

①   假定条件

投入产出价格影响模型有以下前提假设：一是价格变动都是成本中的投入变化引起的，不考虑由于价格变动可能引起的工资与利润的变化；二是当一种（或几种） 产品价格变化时，以该产品为中间投入的生产单位没有采取降低消耗的措施，也没有改用替代品，即假定原有的消耗系数不变；三是不考虑价格变动而引起的供求变化，也不考虑由于供求变化而引起的价格变动；四是假定折旧率没有发生变化。

②   建立模型

假设第n部门产品价格上涨ΔPi，生产j 部门产品由于要消耗第i 部门产品，则引起部门产品价格提高的幅度Δpi 可以表示为：

由公式（3）式可以看出，受第n部门的产品价格变化的影响，其他n-1个部门产品价格变化率，等于n阶完全需求系数矩阵第n行前n-1个元素与第n行n列元素的比值，乘上第n部门产品价格变化率。推而广之，第k部门产品价格变化对其他部门产品价格的影响，就等于完全需求系数矩阵第k行中主对角线上的元素作分母，其他元素作分子计算比值，然后与第k部门产品价格变化率相乘（向蓉美，2007）。

③   房地产价格上涨对各部门产品价格的影响

2007年浙江省房屋销售价格指数为108.1，2006年浙江省房屋销售价格指数为102.5，（以2001的指数为100），故2007年浙江省房屋销售价格较上年上涨5.46%。根据一个部门的产品价格变动的影响模型以及2007浙江42部门投入产出表，得到其他41部门产品价格上涨的情况表12，表13 和表14为涨幅部门排名。

从表12得出，浙江省房地产业房屋销售价格上涨5.46%时，带动其余41个部门价格总上涨2.85%，总体而言，房地产价格变动对各部门产品价格的带动力度不是很大。第一产业受房地产价格变动的影响不大，只达到0.0209% ，这可以说明房地产业与第一产业的关联度不是很大。第二产业中物价上涨的均值达到0.0658%，高于第一产业，其中，金属制造业和工艺品及其他制造业排名靠前，受到的影响较大，这些产业与房地产关联性较强，即这些部门行业在某些程度上依赖着房地产业的发展。因此当房地产价格上涨时，这些部门的产品价格也随之上涨。第三产业中物价平均上涨0.079%，是三个产业中物价上涨最高的。其中，教育、邮政业、租赁业、住宿业排名靠前。 

对表13分析得到，在房地产价格对所有41个部门产品价格影响度前10 的排名中，教育业排在第一位，数值达到0.2547%，其中金融业也排名靠前，达到了0.0992%。这说明当前我国房地产业与金融业高度相关，而且房地产业的大量资金都来源于金融部门。金融部门的资金为房地产的发展提供了有利条件，但与此同时大量虚拟资金进入房地产业也导致了房价的上升。

有些行业对房地产价格变动的敏感程度比较低，从表14可知，涨幅排名倒数前10 位的分别是金属矿采选业0.0000%、批发和零售业0.0057%、交通运输设备制造业0.0063%、农林牧渔业0.0209%、燃气生产和供应业0.0283%、通信设备、计算机及其他电子设备制造业0.0299%、建筑业0.03227%、研究与试验发展业0.0325%、水利、环境和公共设施管理业0.0332%、食品制造及烟草加工业0.0396%。

表12      房地产价格对各部门价格的影响程度

表13      房价对各部门产品影响度排名

表14     对房价变动敏感程度较低的部门

六、浙江房地产业在国民经济中的地位再审视 

（一）房地产业地位的争论

房地产业支柱产业论是目前我国学术界争议最大的一个观点。包宗华(1993) 认为，房地产业在国民经济和社会财富中占有很大比重，对国民经济发展具有重要作用，是国民经济的支柱产业。李岚、杨红旭(2006) 用房地产业的产出贡献、产业关联度和产业市场容量等指标判断，我国房地产业是国民经济的支柱产业，并预言“房地产业的支柱产业地位还将持续20 年左右”。刘福垣(2003) 更是从我国目前房地产业的主要功能是为城市化服务这个角度出发指出，中国房地产业是一个永久性的支柱产业。

与房地产业支柱产业论尖锐对立的观点是“反房地产业支柱产业论”。易宪容(2006) 认为，把由政策推动产生的房地产业发展结果作为认定它是支柱产业的理由，其依据不足；在目前国家统计部门把房地产作为投资品的情况下，应当对这个产业的发展进行限制。曹建海(2006) 指出，一个在国外几乎不存在的房地产业，在我国被当作国民经济支柱产业大力发展，这是一个根本性错误。国家发改委(2007) 的一项研究称，我国目前宏观经济运行中存在的流动性过剩主要集中在房地产业，对投资过热的调控关键是对房地产业发展政策进行调整，在发展政策上改变“房地产偏好”，还原其民生产业的本质。

无论学术界的争论有多么激烈，以1992 年以来中央政府和地方政府关于发展房地产业的规范性文件中可以明确地看出，各级政府均已认可房地产业支柱产业地位，并在各地实际的产业发展规划中予以充分体现。上海市政府率先于2001 年2 月把房地产业作为上海市国民经济发展的六大支柱产业之一;杭州市在政府部门工作报告中也有相关的重点发展房地产业的建议。近几年上海、杭州等地房地产市场过热、地方政府对房地产业依赖程度加深等问题与房地产业定位于支柱产业密切相关。

（二）浙江房地产业在国民经济中的地位再审视

根据第六部分的实证研究，可得出以下结论：

从产业特性看，房地产业的产业链很长，可以带动多个相关产业的发展。在2007年浙江投入产出表的产业分类体系下，42个产业中与房地产业后向直接关联和后向完全关联的产业分别有34个、42个，与房地产业前向直接关联和前向完全关联的产业分别有40个、41个。这些都显示出房地产业的产业关联度大。但是与此同时，我们也要看到虽然房地产业的相关产业很多，但是与之密切相关的产业却为数不多，其拉动增长和带动需求方面的能力很弱，跟建筑业之类相比还相差甚远。

从房地产业增加值对国民经济的贡献来看，浙江省房地产业增加值在2000年以前占GDP的比重普遍都未达到2%，而2000—2003年，比重也一直在2.5%以下，直到2004年经济普查时调整了统计口径，房地产业增加值才超过5%。从这些年的数据来看，我省房地产业的增加值对于GDP 的贡献力度无法达到作为支柱产业的标准。

从房地产业价格变化对国民经济波动来看，2007年浙江省房地产业房屋销售价格上涨5.46%时，带动其余41个部门价格总上涨2.85%，平均上涨0.07%，远远低于最大值教育（0.2547%），总体而言，房地产价格变动对各部门产品价格的影响力度不是很大。

从以上的分析结论可以看出，浙江省房地产业在推动国民经济增长方面有着一定优势，虽然能带动较多产业的发展，但是其拉动作用平平。在对国民经济价格波动方面亦是如此，尽管能够影响41个产业部门的价格，但是影响作用不大。

因此，无论是从产出贡献还是从产业的现实功能来看，浙江省房地产业无法达到支柱产业的地位，它就是第三产业(或服务业)中的一个一般性行业。同时，也要意识到其对国民经济的影响仍无法忽视。房地产产业的产业链很长，可以带动很多相关产业的发展。由于房地产业对其他产业会通过直接、间接的方式产生一定的影响，同时也会产生前向推动和后向拉动等多个方向上的作用，这些作用致使房地产业在国民经济中的影响力大，波及面广。故而，保证房地产业与相关产业协调发展对于国民经济的健康是有着重要的意义。

七、当前浙江省房地产业发展中存在的问题

（一）企业规模偏小，抗风险能力低，竞争力不强。

浙江省房地产开发企业虽多，但是优质的房地产企业比较少，无法发挥其规模优势。2008年末，浙江省房地产业法人单位13266家，而浙江省一级资质房地产开发企业116家，仅占所有法人单位的0.87%。房地产企业缺乏竞争力，无论从企业规模、资本还是管理水平都和国外相差甚远。2008年，浙江省房地产开发投资2023亿元，而一级资质的房地产开发企业投资179亿元，占总投资的8.8%，而且我省所有房地产开发企业新开工面积5257万平方米，一级资质房地产开发企业本年度新开工面积371万平方米，只是占总面积的7.0%。企业规模有限，一定程度上制约了我省房地产参与国内外房地产市场竞争的能力。

资产负债率是衡量企业偿债能力和抗风险能力的重要指标。一般限额为50%到60%。我国基础行业平均为50%左右，加工业平均65%。2008年，我省房地产近几年高速发展，资金需求大，内部资金的不足，导致企业资产负债率高于限额标准。2008年，我省房地产开发企业的资产负债率为76.61%，尽管较2001年的82.29%已有所下降，但仍高出正常水平上限16.61个百分点，较高的负债率加重了风险程度，一旦信贷政策收紧，房地产市场发生不利变化，如果没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，容易诱发金融危机。

（二）房地产开发企业资金约束进一步加剧。

2008年全省房地产企业资金来源的结构发生明显的变化。最为突出的是由于房地产企业销售资金回笼速度减缓，来自于定金预收款、个人按揭贷款的资金同比分别下降21.10%和19.90%，占各项资金来源比重分别下降5.28和2.48个百分点，以往企业倚重销售资金回笼的筹资格局有所趋缓。银行贷款、自筹资金占各项资金来源的比重有所上升，其中房地产企业自筹资金比重较上年上升4.6个百分点。房地产业既是一个带动相关产业较多的行业，又是资产负债率较高的一个行业，企业资金链条一旦断裂，对经济增长将产生较大的的影响。

    表15   2007、2008年末浙江省房地产开发投资资金来源结构对比表（单位：万元）

数据来源：浙江统计年鉴

（三）房地产供应结构不合理，影响社会和谐。

房地产关系到国计民生，具有较强的“公共品性质”，而市场机制下的房地产市场具有疯狂的逐利性。当前，这种矛盾不断激化，使住房供应结构不合理的问题十分严重，主要表现为大户型供应比例高，小户型供应不足。2008年，浙江房地产开发企业竣工商品住宅3261万平方米，其中，90平方米以下的住宅367万平方米仅占全省省商品住宅施工面积的 11.25%。供应结构的不合理进一步恶化了房地产销售的展开，使得房地产商资金回拢的进程再次延缓，从而加大了房地产项目的风险。这种情况的发生，既浪费了土地资源，使政府的公共福利目标难以实现，又使得房地产商的处境更加危险。

与此同时，经济适用房开发比例呈下降趋势。2004年至2008年，我省经济适用房完成投资分别为55.46亿元、61.66亿元、70.89亿元、59.45亿元、55.60亿元，占全省住宅投资的比重为5.56%、5.66%、6.20%、4.54%、3.45%、3.52%，投资额及投资比例呈先上升后下降的趋势。经济适用房开发力度不足，势必影响到中低收入家庭的购房需求。

      表16  经济适用房投资开发情况（2004-2009）单位：万元      

数据来源：浙江统计年鉴

（四）区域发展不平衡，大项目主要集中在杭州、宁波、温州。

由于受城市化程度和经济发展水平的影响，我省各地房地产发展水平存在较大差距。一方面地市发展不平衡。第二次经济普查数据显示，杭州、宁波、温州三市的房地产开发投资额几乎占据了整个浙江省的55%左右，远远超过绍兴市、金华市、嘉兴市等9个地级市的总和。为了更好地发展浙江省房地产业，协调房地产业的区域发展情况，有必要加大对浙江中西部房地产业的投资力度，房地产竞争激烈的杭州、温州等城市要起到拉动中西部房地产业发展的作用。

（五）房价收入比较高，工薪家庭购房困难。

房价收入比是反映居民购房负担情况的指标。课题组用各地市 2005-2010 年统计年鉴中城镇人均可支配收入乘以户均人口数来表示家庭年收入，用各城市住宅销售单价乘以城镇人均住宅建筑面积再乘以户均人口来表示购买当地一套标准住宅的总价，这个总价除以家庭年收入得出房价收入比，表明该城市居民家庭购买当地一套标准住宅所需要的年数，

房价收入比=住宅价格/居民有效购买力

 =（住宅销售单位面积价格*城镇人均住宅建筑面积*家庭平均人口）/（城镇居民年人均可支配收入*家庭平均人口）

=（住宅销售单位面积价格*城镇人均住宅建筑面积）/城镇居民年人均可支配收入

利用统计年鉴数据，据此算得05-09年浙江省11个地级市城镇房价收入比。

表17 05-09年浙江省11个地级市城镇房价收入比

数据来源：浙江统计年鉴

目前，世界上许多国家都在使用房价收入比这个指标，普遍公认房价收入比在3－6倍之间比较适当。那么，从浙江省11个地级市的房价收入比情况（表17）看来，浙江省的大部分居民将无力购买住房或者说购买住房存在很大的压力。07年以前浙江省房价仍控制在一个较为合理的范围内，各地的房价收入比大多也还维持在4—6这个合理范围之间。在07年以后，由于房地产市场的迅猛发展以及浙江省不少城市城区的扩张，导致房价节节攀升。2009年全省有 4 个城市市区的房价收入比超过了 10，大部分城市的房价收入也都在8以上，说明这些城市居民家庭购买住房有较大困难。特别是在温州、杭州、丽水和台州、宁波，当地工薪家庭购房压力很大。

城市房价收入比与城市的经济发展水平和结构有较高关系。杭州、宁波和温州三个城市在全省的经济发展水平较高，房价收入比也相对较高。杭州是世界著名的宜居城市，本地和外来人员的购买合力构成了杭州市房地产市场的巨大需求。宁波和温州则是浙江省重要的经济中心城市，本地工商业水平一直很高，且拥有享誉全球的宁波帮、温州客，外地资本投资回流成为房价上涨的重要力量。而在温州和丽水，本地人在省外和海外创业较多，创业成功归来人员又较偏爱在家乡置业，大量资金回流扩大了当地住房购买力，使得该城市的商品房价格一路高涨。

（六）房价租金比偏高，房地产投资存在风险。

房价租金比是反映住房买卖市场和住房租赁市场关系的指标。理论上，住房买卖市场与租赁市场之间存在内在平衡关系，也就是说，一般消费者会在购房和租房之间进行权衡，选择更经济实惠的方式完成住房消费，而投资者会在不同投资项目之间权衡，控制投资风险，稳定投资收益。

课题组用 2010年底全省各城市市区商品房成交均价，除以该城市市区2008 年年底的平均住房租金，得出房价租金比指标。2010的房价租金比对应于6%的年租金回报率，300对应于4%，400对应于3%，500对应于2.4%，600对应于2%，700对应于1.7%。全省省11个地级城市的房价租金比水平如图21所示。

根据国际经验，在成熟市场经济中，房价房租比的合理范围在200-300之间，但在我国现阶段，利率水平很低，投资渠道缺乏，居民更倾向于购买住房，而不愿意长期租赁住房，房价租金比较高。根据学者研究该比例可达到500，超过这一比例，房地产投资风险较大。从图21可以看出，全省温州、金华、衢州、丽水和杭州市区的房价租金比已经超过500，在目前存贷款利率水平下，投资风险较大，而其他城市基本在400到500之间，投资风险相对较低。

八、促进浙江省房地产业持续发展的对策及建议

（一）优化房地产业组织结构，加强房地产企业的规模化发展，提升整体竞争实力和抗风险能力。

随着我省房地产市场的进一步规范，特别是2004年以来，国家出台的宏观调控政策，无疑对房地产业产生一定影响，对中小型房地产企业而言，这种影响将会表现得更加突出，在融资、土地获取方面由于实力原因更加艰难，房地产企业应加快集团化、规模化发展，提升整体竞争实力和抗风险能力。一是实力较强的房地产企业结合自身的房地产发展战略和国家的房地产政策，有选择地走强强联合之路，或通过收购、兼并等方式努力做大做强，实现资源优化配置，提高行业的抗风险能力。二是开发企业间应积极加强联合，以合作、合资、兼并等各种方式实现资源的汇集、资产增加及资本的扩张，实现开发企业的规模化经营，提高行业集中度，减少行业资源的浪费。三是建筑业的施工技术决定着房地产业的开发品质，而房地产业的兴旺可带动建筑业的发展。因此要强化政府对房地产开发企业和建筑企业的引导与监控，积极为企业创造良好的外部环境，企业要加强内部管理，规范经营、服务行为，提高工程项目质量，提升综合实力和市场竞争能力，创建自主品牌。

（二）继续加大住房结构调整，转变开发建设模式。

浙江房地产市场最突出问题之一是出现了严重结构性失衡，保障类住房供不应求，廉租房实物配租量明显不足，低收入家庭根本就买不起经济适用房，“夹心层”住房问题突出。第二次经济普查数据显示，2008年房地产投资中经济适用房的投资却只占到5%左右，这样的投资结构是与现实不符的，应该加以优化。

当前，浙江省住房与房地产业在转变发展方式方面面临两大任务：①调整供应结构。调整供应结构，主要是通过健全住房供应体系建设，调整住房供应结构，增加保障性住房和中低价位、中小户型普通商品房供应。同时还需继续加大普通住宅的土地供应，保持适度的住宅投资规模和住宅供应量。针对中低价位、中小户型住房供应不足问题，应抓紧编制住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。②转变开发建设模式。转变开发建设模式，就是要转变传统的、粗放型的开发建设模式，大力开发省地节能环保型建筑，大力推进住宅产业现代化。同时，希望各有关方面继续完善保障性住房的准入、退出机制，关注保障性住房建成后的管理，关注对既有房屋的维修、养护与改造，以切实维护消费者的权益，管理与盘活好政府大量投入的资产。

（三）严格区分住房投资与消费属性，继续实施差别化住房信贷政策。

住房具有消费与投资两栖性，而住房消费与住房投资的定价与需求有很大的差别，所以以投资为主导的住房市场与以消费为主导的住房市场是有根本差别的。以投资为主导的住房市场，其定价主要是由投资者的市场预期来决定，其投资需求可以在零到无穷大的区间；而以消费为主导的住房市场，其定价是由供求关系来决定，其需求取决于供求关系并是有限的。

只有严格区分住房市场的投资与消费属性，让住房投资采取市场定价（不能享受任何优惠政策），住房消费可享受优惠政策，并改变贷优惠政策，如提高个人住房按揭贷款利率并采取差异化利率、严格第二套住房信贷标准、降低住房贷款杠杆率、严格个人住房按揭市场准入等，这样才能让房地产市场变成一个消费者为主导的市场，把住房投资者挤出，遏制浙江房地产价格飙升。

（四）积极引导商业地产、旅游地产、养老地产、产业园区地产的发展。

密集的调控政策重压之下，房地产行业专业化、细分化的开发趋势更加明显。在发展住宅地产的同时要积极引导商业地产、养老地产、产业园区地产等业态的发展。随着城镇化的推进、产业结构与城市布局的调整、国家对发展服务业的支持和居民消费升级的需求，商业地产、旅游地产的占比也会相应扩大份额。在一些城市群和某些城市的新区，产业园区的地产也会加强。

随着浙江人口老龄化加快，从供需方面来看，养老地产的空间很大。据第六次浙江人口普查主要数据显示，全省常住人口中0-14岁人口占13.21%，比2000年人口普查下降4.86个百分点；60岁及以上人口占13.89%，比2000年人口普查上升1.54个百分点，其中65岁及以上人口占9.34%，比2000年人口普查上升0.50个百分点。随着我省人民生活水平的提高，医疗卫生保健事业的发展，城乡养老保障体系的逐步完善，人口寿命不断提高，生育率持续保持较低水平，推动我省人口老龄化程度不断加大。

（五）完善法律法规，加强市场监管，规范房地产市场秩序。

加强房地产市场监管，规范房地产市场主体行为是房地产宏观调控的重要内容。“十二五”规划建议提出：要“加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展”。抓紧制定并形成房地产法律体系，是规范房地产市场行为、促进房地产业平稳健康展的前提。抓紧修改完善《土地管理法》、《城市房地产管理法》，抓紧制定《基本住房保障法》。完善商品房预售制度、土地招拍挂制度；研究推进房地产税改革。严格执行房地产市场外资准入和经营管理的规定。规范发展二手房市场和租赁市场。加强市场监管，认真查处在土地交易和房地产开发、预售、销售、交易中的违规行为。发挥社会组织、媒体和公众的监督作用，坚持和强化舆论引导。加强企业诚信建设、信用评价和行业自律，规范房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。

（六）理性看待房地产业，多途径发展经济。

房地产业的发展在改善居民居住条件、旧城改造新区开发、扩大地方财力等方面发挥了重要作用在肯定房地产业拉动经济作用的同时，不能不注意到其自身固有的缺陷。房地产业作为经济支柱产业容易过度消耗土地、资金等资源，引起社会经济结构的失调。房地产是一个容易投机炒作，并且极易产生泡沫的行业。应该看到，在各国经济发展过程中，许多金融危机或经济危机的发生，大都是由房地产泡沫引起的。房价被毫无节制地炒高，一方面造成越来越多的老百姓买不起房，甚至影响到社会的稳定和谐；另一方面过度投机炒作形成的泡沫容易造成金融风险，引发社会经济的动荡甚至衰退。同时，泡沫形成的高房价，可能侵蚀和压缩百姓衣、食、行、玩等其他消费空间，反而有可能制约了整个经济的发展。房地产业这种与生俱来的投机、泡沫、金融风险等负面因素，以及对其它消费的挤出效应，已经越来越多地在当前的高房价中表现出来。

房地产业的发展必须依托于第二产业，这一方面体现在第二产业的繁荣为城市化提供了动力，而城市化为房地产业的发展创造了巨大的空间，另一方面体现在房地产开发中的机器设备以及原材料都离不开工业企业。我省近几年房地产业高速发展也得益于第二产业快速推进所引发的城市化，得益于由此而来的城镇居民收入的增加。因此，在房地产业高速发展的同时，要清醒的认识到第二产业所起的支撑作用。浙江当前及未来一段时间经济发展的主要任务是产业结构升级。在这样一个背景下，大量的资金及其它资源过度追逐房地产，将使制造业升级缺乏资金、技术和人力等方面的支持，同时也容易引发房地产泡沫，影响整个经济的健康运行。

对此，要理性看待房地产业的所带来的效益，多途径发展浙江经济。

九、结语

本研究利用浙江省第二次经济普查等相关数据，对浙江省房地产业投资规模、结构、效益进行深入分析，并基于投入产出方法实证分析房地产业对国民经济的影响，重新审视浙江房地产业在国民经济中的地位，得出在当前经济发展的情况下，房地产业在浙江省仍无法达到支柱产业的地位，但其对国民经济的影响仍无法忽视。

根据分析可见，浙江房地产也存在的主要问题有：企业整体竞争力不强，抗风险能力低；房地产供应结构不合理；区域发展不平衡；房价收入比高，房价租金比偏高等问题。

对此，本研究认为应该从以下几个方面对房地产市场进行调整：优化房地产企业组织结构；加大住房结构调整，转变开发模式；严格区分住房投资与消费属性，继续实施差别化住房信贷政策；积极引导商业地产、旅游地产、养老地产、产业园区地产的发展；完善法律法规，加强市场监管，规范房地产市场秩序；理性看待房地产业，多途径发展经济。

浙江工商大学课题组

负责人：顾 杰 

课题组成员：章嵘嵘、钟琳慧、周祥

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